Immobilienversteigerung bei Streit in GbR

Der Fall: Teilungsversteigerung einer Immobilie

Eine im Jahr 2021 gekündigte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) war zu diesem Zeitpunkt als Eigentümerin einer Immobilie im Grundbuch eingetragen. Nach Streitigkeiten beantragten zwei der Gesellschafter im Januar 2023 die Verwertung der Immobilien durch eine Teilungsversteigerung. Die Teilungsversteigerung ist ein Verfahren, bei dem gemeinschaftliches Eigentum z.B. an einem Haus oder einer Eigentumswohnung zwangsweise versteigert wird, um die Anteile der Miteigentümer auszuzahlen.

Ziel der Teilungsversteigerung ist die Umwandlung des Eigentums in Geld, das dann zwischen den Eigentümern aufgeteilt wird, um so eine Gemeinschaft aufzulösen. Es bedarf dazu eines einfachen Antrags beim zuständigen Amtsgericht, wo dann im Rahmen eines Versteigerungstermins jeder die Möglichkeit hat, die Immobilie zu ersteigern. Der Meistbietende erhält den Zuschlag und nach Abzug der Verfahrenskosten wird der verbleibende Geldbetrag ausgezahlt.

Diesen Weg wollten die Mitglieder der GbR hier gehen.

Das für die Zwangsversteigerungen zuständige Amtsgericht stellte das Verfahren im Januar 2024 unter Hinweis auf das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, seit 1. Januar 2024 in Kraft) ein, weil es der Ansicht war, dass es nunmehr keine Rechtsgrundlage mehr für die Versteigerung gebe. Das Landgericht (LG) Hamburg bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts.

Der BGH sieht dies (teilweise) anders und hob mit seinem Beschluss die Entscheidung des LG Hamburg auf. In sogenannten Altfällen, also wenn ein Auflösungsgrund für die GbR vorlag und ein Antrag auf Teilungsversteigerung vor dem Inkrafttreten des MoPeG am 1. Januar 2024 gestellt worden war, erachtet der BGH die Teilungsversteigerung als zulässiges Mittel für die Aufhebung der Gemeinschaft.

Für Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die bislang nicht gekündigt sind und die keinen Antrag auf Teilungsversteigerung bis zum 31. Dezember 2023 gestellt haben, ist der Weg über eine Teilungsversteigerungen versperrt.

Das immobilienrechtliche Problem

Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung einer Immobilie „zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft“, z.B. einer Erbengemeinschaft. Anders als bei einer Bruchteilsgemeinschaft (wenn also den einzelnen Eigentümern nur ein Bruchteil, z.B.  die Hälfte gehört) steht das einer GbR gehörende Grundstück nicht im Eigentum der einzelnen Gesellschafter, sondern direkt der (seit dem Jahr 2001) rechtsfähigen GbR. Die Gesellschafter können (anders als Bruchteilseigentümer) keine Teilungsversteigerung gemäß § 180 ZVG beantragen, weil es seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG)  an einer entsprechenden Verweisungsnorm zum ZVG fehlt.

Exkurs: Das MoPeG

Das MoPeG modernisiert die rechtlichen Rahmenbedingungen für Personengesellschaften, insbesondere die Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Unter anderem wurde mit dem MoPeG ein öffentliches Gesellschaftsregister für die GbR geschaffen, in das sich eine GbR freiwillig eintragen lassen kann. Dort eingetragene GbR dürfen sich als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) bezeichnen. Faktisch besteht – zumindest immobilienrechtlich – eine Eintragungspflicht, denn um ein Grundstück zu erwerben oder zu veräußern, ist die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister zwingend erforderlich (§ 47 Abs. 2 GBO).

Immobilienrechtliche Einschätzung

Was sollten Gesellschafter einer GbR nun aber tun, wenn Streit zwischen ihnen ausbricht? Es ist nicht selten, dass mehrere Gesellschafter sich über die Bewirtschaftung eines Grundstücks uneins sind, z.B. beim Ausbau, bei Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen. Oder einer von ihnen braucht schlichtweg Geld. Ein Verkauf kann dann nicht mehr durch einen einfachen Antrag auf Versteigerung erzwungen werden.

Das Gesetz schreibt vor, dass mit Kündigung einer GbR diese grundsätzlich aufzulösen und das Vermögen zu liquidieren ist (§ 735 BGB ff). D.h., die Gesellschafter müssen zunächst die Gesellschaft kündigen (§ 731 BGB) oder einen Auflösungsbeschluss (§732 BGB) fassen. Dann findet die Liquidation statt. Als Liquidator sind alle Gesellschafter berufen (§ 736 Abs. 1 BGB), was bedeutet, dass alle zusammen handeln müssen. Grundstücke sind zu verkaufen, wobei sich die Gesellschafter zunächst über einen freihändigen Verkauf einigen sollten (§ 736 Abs. 2 BGB).

Es liegt aber auf der Hand, dass die Gesellschafter, die sich schon vorher z.B. nicht über die Bewirtschaftung der Immobilie einigen konnten, sich dann auch nicht über die Liquidation bzw. den Verkauf einigen können.

Kommt es hinsichtlich der Liquidation zu keiner Einigung, kann – sofern die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist – auf Antrag eines Beteiligten das zuständige Gericht einen Liquidator aus wichtigem Grund bestellen oder abberufen (§ 736a Abs. 1 BGB). Dieses Recht kann gesellschaftsvertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Gesellschafter müssen also zunächst versuchen – mit Hilfe des Gerichts – einen Liquidator ins Amt zu bekommen, der dann seinerseits den Verkauf der Immobilien in die Wege leitet. Bei widerstreitenden Interessen dürfte dies ziemlich unschöne gerichtliche Verfahren bedeuten.

Wie die Liquidation einer nicht im Register eingetragenen GbR zu erfolgen hat, ist derzeit noch nicht ganz geklärt. Da aber die Übertragung des Grundstücks nach aktueller BGH-Rechtsprechung die vorherige Eintragung als eGbR voraussetzt, muss sie wohl zur Liquidation (und insbesondere zur Übertragung ihres Grundstücks) zunächst ins Gesellschaftsregister eingetragen und als eGbR im Grundbuch vermerkt werden. Erst danach kann das Grundstück im Rahmen der Liquidation bzw. eines Verkaufs auf Dritte übertragen werden

Fazit

Durch die Rechtsänderung ist es wesentlich schwieriger geworden, eine Immobilie in Geld umzusetzen (§ 736 d Abs. 2 S. 1 BGB). Die Liquidation kann komplex sein, gerade wenn es um die Verteilung von Vermögen geht. Langwierige Streitigkeiten sind hier vorprogrammiert.

Es bedarf viel beruflicher Erfahrung, enger Beratung und guten Verhandlungsgeschicks, um sachgerechte und ressourcensparende Lösungen zu finden. Dafür stehen wir als Anwältinnen und auch als Mediatorinnen gerne zur Verfügung.

Grundsätzlich empfehlen wir, anwaltliche Beratung bereits bei Gründung einer GbR hinzuzuziehen, um im Gesellschaftervertrag Regelungen z.B. für die Phase der Liquidation zu vereinbaren und so späteren Streitigkeiten vorzubeugen.