Mediation zum Immobilienrecht

Was kann ich tun, wenn Konflikte zu Immobilien eskalieren, ich aber nicht sofort vor Gericht gehen will? Welche Verfahren zur Schlichtung oder Streitbeilegung bieten sich an, wenn die andere Partei nicht mehr mit mir reden will oder nur noch über ihre Anwälte kommuniziert? Wie kann ich mit anderen Erben oder Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kompromiss finden, ohne jahrelangen Streit zu riskieren?

Ein immer häufiger gewählter und sehr erfolgversprechender Weg ist auch im Immobilienrecht die Mediation. Denn in einem Mediationsprozess geht es darum, dass alle Beteiligten gemeinsam und vor allem selbst eine Lösung finden. Weil erst ein Verständnis für den oder die anderen entwickelt und dann eine für alle akzeptable Lösung gesucht wird, gibt es keine Verlierer. Stattdessen sind alle Gewinner – und zwar ohne den Richter- oder Schlichterspruch eines Dritten.

Als zertifizierte Mediatorin unterstütze ich Sie gerne als neutraler Vermittler bei Ihrem Mediationsverfahren. Durch meine langjährige Erfahrung als Immobilienanwältin verfüge ich darüber hinaus über entsprechende Kenntnisse des Immobilienrechts und all seine möglichen Auswirkungen.

Rechtsanwältin und Mediatorin Barbara Hoeck-Eisenbach

Barbara Hoeck-Eisenbach

Ihre Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und bundesweit

Sie wollen lieber eine richtige Einigung, als ein Gerichtsverfahren? Dann lassen Sie uns jetzt gemeinsam einen Mediationsprozess starten!

Warum ist Mediation bei Streitfällen zu Immobilien sinnvoll?

Gerade im Immobilienrecht müssen viele Beteiligte für eine sehr intensive Zeit (vor allem die Bauphase) oder auch dauerhaft miteinander auskommen: ein oder mehrere Bauherren, Bauträger, Architekten, Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen und sogar Nachbarn. Konflikte sind dabei vollkommen normal. Da man sich in der Regel nicht dauerhaft aus dem Weg gehen kann, können solche Immobilienstreitigkeiten zu erheblichen persönlichen und finanziellen Belastungen führen.

Wenn der Weg zu Gerichten gewählt wird, dann führt dies zwar zu einem Urteil, aber die Länge des Verfahrens, der Ausgang und das finanzielle Risiko sind oftmals unüberschaubar. Wird ein Urteil gesprochen, dann wird ein Handeln in der Vergangenheit beurteilt. Ein Richterspruch regelt nichts für die Zukunft und das zugrundeliegende Problem wird nicht gelöst. Die Erfahrung zeigt daher, dass sich Konflikte im Baubereich oder zwischen Mietern oder Eigentümern nicht dauerhaft durch Gerichtsverfahren befrieden lassen. Die Verliererpartei bleibt oftmals mit Groll zurück, was wiederum Grundlage von neuen Streitigkeiten sein kann.

Im Gegensatz dazu befähigt ein Mediationsverfahren alle Parteien des Immobilienstreits, gemeinsam in einem streng strukturierten, angeleiteten Prozess eine Lösung zu finden. Denn niemand weiß besser, was gut für sie ist, als die Parteien selbst.

Was ist Mediation?

Mediation ist ein gesetzlich geregeltes, strukturiertes Verfahren und wird als Dienstleistung von speziell ausgebildeten und geschulten Personen aus verschiedenen Berufs- und Tätigkeitsfeldern erbracht. Es ist immer ergebnisoffen und rein freiwillig. Mediatoren unterliegen der Schweigepflicht, dürfen also z. B. nicht in nachfolgenden Gerichtsverfahren oder Strafverfahren als Zeugen aussagen. Absolute Vertraulichkeit ist wesentlich für das Verfahren.

Die vermittelnden Mediatoren verhalten sich außerdem strikt neutral und unterstützen die Beteiligten bei der Suche nach Lösungswegen, mit denen alle Seiten einverstanden sind. Die Lösung wird von den Beteiligten selber gefunden und nicht von anderen, also weder durch den Mediator noch durch einen Richterspruch von „oben herab“.

Wie läuft ein Mediationsverfahren im Immobilienrecht ab?

Der Mediator übernimmt die Kontaktaufnahme mit allen Beteiligten, vereinbart Termine und klärt die Kostenfrage. Dabei wird der Ablauf des Verfahrens und die voraussichtliche Dauer besprochen. Die Konfliktparteien schließen eine Mediationseingangsvereinbarung, in der die Regeln und wesentlichen Verfahrensgrundsätze und die Kostenfrage vereinbart werden. Anschließend erarbeiten die Konfliktparteien die zu behandelnden Themen. Jede Partei erhält Gelegenheit, ihre Sicht der Dinge darzustellen.

Daran schließt sich die Klärung der Interessen der Beteiligten an, bei der gefragt wird,

  1. warum etwas verlangt wird (z. B. der Rückbau eines Gebäudeteils),
  2. weshalb es dem Medianden so wichtig ist und
  3. wo seine Befürchtungen liegen.

Weil jeder Mensch das Bedürfnis nach Anerkennung und Sicherheit hat, kann das Verfahren erst weitergehen, wenn diese Bedürfnisse geklärt sind. Denn nur, wenn die Medianden die Sichtweise der anderen Partei verstehen, kann eine Lösung gefunden werden. Das bedeutet nicht, dass sie die Sichtweise des anderen billigen müssen. Ziel ist es in dieser Phase „lediglich“, dass jeder Konfliktpartner ein Verständnis von sich selbst und dem anderen erlangt und dessen Sichtweise nachvollziehen kann.

An diese Phase schließt sich die Lösungsfindungsphase an, in der alle Ideen (ohne Bewertung), die den Beteiligten in den Sinn kommen, gesammelt werden. Wichtig ist hierbei, dass der begleitende Mediator keine Lösung vorschlägt. Daran schließt sich eine Bewertung und Auswahl an.

Im Idealfall endet die Mediation mit einer Abschlussvereinbarung, ggf. unter Hinzuziehung anwaltlicher Beratung, ob das erarbeitete Lösungskonzept immobilienrechtlich umsetzbar ist.

Mediation als Prävention im Immobilienrecht

Wer seine immobilienrechtlichen Angelegenheiten strategisch angehen will, kann von vornherein Mediationsklauseln vertraglich vereinbaren (z. B. im Bauvertrag), also noch bevor es zu einem Konflikt kommt. Es ist auch denkbar, in einem Mietvertrag die Klausel aufzunehmen, wonach Mieter und Vermieter sich verpflichten, vor dem Gang zu Gericht ein Mediationsverfahren zu durchlaufen. Mediationsklauseln können auch Eingang finden in Teilungserklärungen.

Alternativen zur Mediation im Immobilienrecht

Liegt nicht bei allen Beteiligten die Bereitschaft vor, den Immobilienstreitfall unter Begleitung eines Mediators und im Einvernehmen außergerichtlich zu regeln, bleibt als Alternative zur Mediation die Anrufung einer Schlichtungsstelle.

Durch das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) gibt es seit dem 1. April 2016 für Verbraucher und Unternehmen die Möglichkeit, die Allgemeine Verbraucherschlichtungsstelle des Zentrums für Schlichtung e. V anzurufen. Dabei handelt es sich um eine Universalschlichtungsstelle, die dann angerufen werden kann, wenn keine sonstige Spezialschlichtungsstelle eintritt.

Zu den großen, nach bisheriger Rechtslage bestehenden Schlichtungsstellen gehören beispielsweise die Schlichtungsstelle Energie für den Energiesektor, die Schlichtungsstelle öffentlicher Personennahverkehr (söp) für den Verkehr und als Auffangschlichtungsstelle im Luftverkehrsbereich das BfJ, im Versicherungsbereich der Versicherungsombudsmann und der PKV-Ombudsmann, diverse Schlichtungsstellen im Finanzdienstleistungssektor sowie die Schlichtungsstelle der Bundesrechtsanwaltskammer (eine vollständige Liste führt das Bundesamt für Justiz).

Die Allgemeine Verbraucherschlichtungsstelle kann über das Internet angerufen werden. Die Teilnahme an dem Verfahren ist freiwillig und führt zu einem Schlichterspruch. Der Vorteil dieses Verfahrens ist, dass es schneller und kostengünstiger ist als ein Gerichtsverfahren. Der Nachteil im Vergleich zur Mediation ist, dass nicht die Parteien selbst entscheiden, sondern – wie beim Gerichtsverfahren –  ein Dritter.