BGH-Urteil zur Mietminderung wegen Bauarbeiten in der Nachbarschaft

Ob Neubau oder Sanierung – Baustellen führen fast immer dazu, dass Haushalte in Nachbargebäuden unter lästigem Baulärm, Staub und Schmutz leiden. Nach zahlreichen, oft widersprüchlichen Gerichtsurteilen hat sich nun der Bundesgerichtshof (BGH) höchstrichterlich mit den Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten nebenan auseinandergesetzt. In seinem Grundsatzurteil legt der BGH dar, was von den betroffenen Parteien – Mietern und Vermietern – zu beachten ist, ob Baulärm überhaupt einen Mangel darstellt und wann dieser (entschädigungslos) hinzunehmen ist (Urteil vom 29. April 2020 – Az.: VIII ZR 31/18).

Wie wird Baulärm mietrechtlich behandelt?

Für die Frage, ob Baulärm einen Mangel darstellt, ist zunächst auf Vereinbarungen der Mietvertragsparteien abzustellen. Ist die anzumietende Wohnung etwa in einem Gebäude neben einer Baulücke gelegen, könnten die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass für Dauer der Lückenschließung mit einem neuen Gebäude die Miete gemindert werden darf. In der Regel fehlt es aber einer solchen Vereinbarung.

Dann schuldet der Vermieter eine Mietsache, die der Mieter „nach der Verkehrsanschauung erwarten“ kann. Sprich: Eine Wohnung muss zum Wohnen geeignet sein. Der Wohnzweck wird durch Baumaßnahmen in der Nachbarschaft in der Regel nicht unmittelbar beeinträchtigt. Der Gebrauchswert einer Wohnung kann dennoch herabgesetzt sein, etwa wenn nächtlicher Lärm im Wohnumfeld (etwa durch die Errichtung einer Diskothek) zu Schlafproblemen des Mieters führt.

Nach der Verkehrsanschauung kann aber nicht jede spätere nachteilige Veränderung des Wohnumfelds als Mangel anzusehen sein. Städte, Stadtteile und Nachbarschaften ändern sich. Entscheidend ist, ob der Mieter bestimmte Eigenschaften seines Wohnumfelds als unveränderlich voraussetzen durfte oder ob er mit bestimmten Veränderungen rechnen musste.

Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen – so der BGH – auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss.

Veränderungen in der Umgebung, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, müssen vom Mieter also hingenommen werden. Es bestehen weder Minderungs- noch Mangelbeseitigungsansprüche. Der Vermieter muss nicht für Umweltstörungen einstehen, die er nicht verändern oder verhindern kann.

Kann man die Miete aufgrund von Baulärm überhaupt noch mindern?

Grundsätzlich ist eine Mietminderung aufgrund von Baulärm auch nach dem BGH-Urteil möglich! Dafür müssen allerdings folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass die Störung zu einer wesentlichen Beeinträchtigung seiner Wohnung führt. Wesentlich ist ein Mangel nur dann, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtig ist – bezogen auf die tatsächlichen Umstände – und wenn z. B. Grenz- und Richtwerte überschritten werden (§ 906 Abs. 1 BGB).
  • Der Vermieter kann dann seinerseits die Unwesentlichkeit der Störung darlegen und beweisen. Gelingt ihm dies nicht, so muss er darlegen und beweisen, dass die Grundstücksnutzung auf dem Nachbargrundstück ortsüblich ist und die Beeinträchtigungen nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden können. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, so ist der Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt.

Was müssen Mieter für eine Mietminderung konkret nachweisen?

Der BGH betont stets, dass festgestellt werden muss, ob und in welchem Ausmaß derartige Immissionen vorgelegen haben und ob hierdurch eine mehr als nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB).

Der Mieter muss aber bei auftretendem Baulärm weder ein Lärmprotokoll noch das Ergebnis einer Messung des von den Bauarbeiten ausgehenden Schalldruckpegels in Dezibel (dB) vorlegen. Vielmehr genügt die Beschreibung des konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt (z.B.: „Durch den Betrieb des Pressluftbohrers war es so laut in meiner Wohnung, dass man in normaler Lautstärke kein Gespräch mehr führen konnte.“)

Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diese Beschreibung muss darauf schließen lassen, dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.

Ist der Vermieter zur Reduzierung oder Beseitigung des Baulärms verpflichtet?

Auch wenn der Vermieter mietvertraglich für die Aufrechterhaltung eines Immissionszustands nur insoweit einzustehen hat, wie er die Veränderung nicht selbst ohne Entschädigung hinnehmen muss, trifft ihn gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die mietvertragliche Verpflichtung, jedenfalls gegen diejenigen Immissionen vorzugehen, bezüglich derer ihm Abwehransprüche zur Seite stehen. Kann er jedoch keine Abwehransprüche geltend machen, hat er zu prüfen, ob ihm aufgrund der Immissionen wenigstens ein Entschädigungsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zur Seite steht.

Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen Tatsachen, die dem Verhältnis zwischen ihm und dem Lärmverursacher entstammen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.

Was ist beiden Parteien bei Baulärm zu empfehlen?

Der BGH stellt durch die neue Entscheidung endlich klare Voraussetzungen auf, auf Basis derer die Begründung einer Mietminderung wegen Baulärms gerechtfertigt sein könnte. Hierbei betont er, dass es sich beim Baulärm um eine mehr als nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache handeln muss. Ob dies tatsächlich der Fall ist, ist jeweils im Einzelfall zu prüfen.

Das BGH-Urteil zeigt auch, dass Vermieter sich zukünftig bei Bauten in der Nachbarschaft nicht einfach zurücklehnen können. Sie müssen immer prüfen (lassen), ob ihnen gegenüber den (bauenden) Nachbarn ein Unterlassungs- oder jedenfalls ein monetärer Ausgleichsanspruch zusteht.

Da ein (sich oft länger hinziehender) Rechtsstreit unangenehme Folgen haben kann, lohnt es sich hier besonders, frühzeitig juristische Beratung hinzuzuziehen. Bei Bereitschaft aller Beteiligten bzw. Betroffenen, ist auch ein mietrechtliches Mediationsverfahren sehr vielversprechend.

Gerne berate ich Sie zu allen Fragen einer möglichen Mietminderung – bevor es zu einem Streit vor Gericht kommt.