Umgang einer Eigentümergemeinschaft mit Hausgeldschuldnern

Anfechtungsklagen zu Beschlüssen der Eigentümerversammlung

Ein sehr häufig anzutreffender Sachverhalt in einer Eigentümergemeinschaft ist der, dass ein Miteigentümer einer Gemeinschaft meint, gegen jedweden Beschluss mit einer Anfechtungsklage gerichtlich vorgehen zu müssen, vor allem soweit es um Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne geht. Dabei zahlt der Eigentümer die ihm auferlegten Nachschüsse oder die angepassten Vorschüsse häufig nicht.

Dies führt nicht selten zu wirtschaftlichen Engpässen, wie ein aktuelles Gerichtsverfahren verdeutlicht, das im Instanzenzug bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) kam.

Der Kläger, Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wandte sich mit seiner Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung, Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2022 anzupassen und zahlte in der Folgezeit die angepassten Beträge nicht.

Die Anfechtungsklage blieb in den Vorinstanzen erfolglos, der BGH wies die Revision zurück und bestätigte damit den angefochtenen Beschluss. Die Klage des Eigentümers blieb insgesamt erfolglos (BGH-Urteil vom 14. November 2025, Az.: V ZR 1/24).

Der Gang dieses Verfahrens (der Instanzenzug) zeigt aber auch, dass ein solches Gerichtsverfahrens durchaus mehr als zwei Jahre dauern kann – manchmal auch deutlich länger. Während dieser Zeit wartete die Eigentümergemeinschaft auf den Ausgang der Anfechtungsklage mit der Geltendmachung der eigenen Hausgeldansprüche gegen den säumigen Kläger.

Das Problem der Eigentümergemeinschaft

Wenn die Eigentümer in der Eigentümerversammlung Nachschüsse (Jahresabrechnung) oder Vorschüsse zur Kostentragung anpassen (Wirtschaftsplan) oder eine Sonderumlage beschließen, bleibt dieser Beschluss gültig, solange nicht seine Ungültigkeit durch ein Urteil festgestellt wurde (§ 23 Abs. 4 WEG).

Zugleich enthebt dies nicht die Eigentümergemeinschaft ihrerseits, einen säumigen Eigentümer gerichtlich auf  Zahlung in Anspruch zu nehmen (im Wege einer Zahlungsklage). Wartet die Eigentümergemeinschaft stattdessen den Ausgang der Beschlussanfechtungsklage (wie oben geschildert) ab und beginnt dann erst die Zahlungsklage gegen den säumigen Eigentümer, so können gut und gerne vier bis fünf Jahre vergehen, bis ein zwangsvollstreckungsfähiger Titel vorliegt.

Während dieser Zeit kann dies zu einem erheblichen Liquiditätsverlust der Gemeinschaft führen.

Immobilienrechtliche Empfehlungen

Für Eigentümergemeinschaften stellt sich nun die Frage, wie sie einer solchen Liquiditätsfalle durch einen säumigen Eigentümer begegnen können.

Das Risiko kann mit einem strategischen Vorgehen zumindest reduziert werden. Der Zeitverlust lässt sich durch eine (Hilfs-)Widerklage eingrenzen, welche die Gemeinschaft erheben kann, als ihre Antwort auf die Beschlussanfechtungsklage des Klägers.

Eine Widerklage ist ein prozessuales Verteidigungsmittel des Beklagten, mit dem er im selben Verfahren einen eigenen, mit der Klage zusammenhängenden Anspruch gegen den Kläger geltend macht, geregelt in § 33 ZPO. Dies hat den Vorteil, dass vom Gericht gleichzeitig in einem einzigen Urteil über die Beschlussanfechtungsklage des Klägers und den Zahlungsanspruch der Eigentümergemeinschaft gegen den Kläger entschieden wird.

• Verliert der Kläger die Klage, dann wird er zur Zahlung verurteilt, ein gesondertes Gerichtsverfahren ist also nicht notwendig.
• Gewinnt der Kläger, dann wird nicht über die (Hilfs-)Widerklage entschieden, da diese nur für den Fall der Klageabweisung erhoben wurde.

Um als Eigentümergemeinschaft mit einer Widerklage auf Beschlussanfechtungsklagen eines Eigentümers zu reagieren, ist juristischer Sachverstand unumgänglich. Hier lohnt es sich, sehr schnell auf entsprechende Expertise zurückzugreifen, damit keine Fristen verstreichen – und so letztlich das Risiko finanzieller Engpässe der Eigentümergemeinschaft reduziert wird.

Fazit

Beschlussanfechtungsklagen gegen Beschlüsse, mit denen Zahlungspflichten einzelner Eigentümer begründet werden, sollte die Gemeinschaft mit einer Widerklage begegnen. Mit konsequentem Vorgehen und juristischer Begleitung minimieren Sie Ihre Risiken und vermeiden Zeitverluste.