Urteil: Falsche Größenangaben beim Verkauf von Immobilien können zu Schadensersatz führen

Wenn die gekaufte Eigentumswohnung deutlich kleiner ist, als im Kaufvertrag ausgewiesen, ist es verständlich, wenn Immobilienkäufer Schadensersatz fordern. Schließlich berechnet sich der Kaufpreis einer Eigentumswohnung in aller Regel nach Quadratmetern. Wie sehr die tatsächliche Wohnfläche vom Angebot abweichen darf und unter welchen Umständen ein Schadensersatzanspruch greift, hatte das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart zu entscheiden (Urteil vom 20. Dezember 2018, Az.: 14 U 44/18).

Der Fall

Im Mai 2015 erwarb der Kläger eine Eigentumswohnung in Stuttgart für 250.000 Euro. Auf einem Online-Portal war die Wohnfläche zunächst mit ca. 98 m², vor Verkaufsabschluss mit ca. 89 m² angegeben worden. Tatsächlich war die Eigentumswohnung aber nur 78,2m² groß.

Käufer und Verkäufer stritten nun über die Bedeutung der falschen Flächenangabe und die daraus resultierende Schadensersatzpflicht des Verkäufers. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen Haftungsausschluss, deswegen scheiterte die Klage gegen den Verkäufer.

Allerdings hatte der Sohn des Verkäufers die Wohnung vor dem Kauf saniert und die Verkaufsverhandlung für seinen Vater geführt, ohne dies gegenüber dem Käufer zunächst offen zu legen. Weil der Sohn des Verkäufers also für die falsche Quadratmeterangabe verantwortlich war, war die Klage gegen den Sohn des Verkäufers erfolgreich.

Das Urteil

Das OLG Stuttgart entschied, dass eine Flächenabweichung von bis zu 5 % noch hinnehmbar sei, nicht aber – wie hier – eine Abweichung von 12 %. Es verurteilte daher den Beklagten zu einer Zahlung von Schadensersatz in Höhe 18.009,89 Euro. Dieser Betrag entsprach dem Quadratmeterpreis für die unzulässige Differenz von Angebot und tatsächlicher Wohnfläche (89 m² abzüglich 5 % Toleranz = 84,55 m² abzüglich 78,2 m2 = 6,35m²).

Immobilienrechtliche Einschätzung

Die immobilienrechtliche Entscheidung des OLG Stuttgart ist insofern überraschend, weil nicht der Vertragspartner und Verkäufer der Wohnung zur Rückzahlung eines Teils der Kaufsumme verurteilt wurde. Stattdessen hielt das Gericht einen Dritten, also einen im Auftrag des Verkäufers Handelnden für verantwortlich. Der Sohn des Verkäufers hatte – allerdings wider besseres Wissen – falsche Angaben zur Beschaffenheit und Größe der Wohnung gemacht.

Nach Auffassung des Gerichts hatte der Sohn eine besondere Vertrauenssituation geschaffen und ausgenutzt, in dem er die Anzeige im Internet geschaltet und die gesamte Korrespondenz in „Ich-Form“ als Verkäufer geführt hatte. So sendete er etwa WhatsApp-Nachrichten wie: „Ich kann Ihnen die Wohnung so veräußern wie Sie es gesehen haben“ oder „Ich bin ein Privatverkäufer“. Erschwerend kam hinzu, dass der Beklagte angab, die Wohnung zuvor selbst saniert zu haben. Der Kläger durfte also davon ausgehen, dass der Beklagte aus eigener Wahrnehmung über Kenntnisse vom Zustand und vom Zuschnitt der Wohnung verfügte.

Das Urteil stellt klar, dass bei Circa-Angaben im Kaufvertrag nicht jede Größenabweichung tolerabel ist. Und selbst wenn die Größenabweichung wegen eines Haftungsausschlusses („Gekauft wie besichtigt“) den Verkäufer von der Haftung freistellt, so ist stets zu prüfen, ob nicht ein den Wohnungsverkauf betreibender Dritter, der unzutreffende Angaben gemacht hat, zur Haftung heranziehen ist.

Lassen Sie sich beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie lieber juristisch begleiten und sparen sich Ärger vor Gericht!