Gewerbemietverträge ungültig bei verspäteter Unterschrift

Wenn ein Mietvertrag zu spät unterschrieben wird, kommt der Vertrag nicht zustande. Und das selbst dann, wenn die Mietsache bereits überlassen und genutzt wurde. Für von der Corona-Pandemie betroffene Gewerbetreibende ist das eine gute Chance, sofort aus bestehenden gewerblichen Mietverträgen rauszukommen. Aber auch Vermieter von Gewerbeimmobilien können im Fall der Fälle ihre Mieter sofort vor die Tür setzen.

Juristischer Hintergrund

Das begründende Gerichtsverfahren beschäftigte den Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2016. Die Klägerin war Eigentümerin eines Hausgrundstücks und die Beklagte eine Mobilfunkanbieterin, die auf dem Dach des Hauses einen Mobilfunkmast errichten wollte.

Rund sieben Jahre vor Kauf des Grundstücks durch die Klägerin übersandte der Vor-Eigentümer den von ihm unterzeichneten Mietvertrag am 9. Dezember 2003 an die Mobilfunkanbieterin. Diese unterzeichnete den Mietvertrag allerdings erst am 27. Januar 2004 und reichte ein Vertragsexemplar zurück.

Das sich anschließende Genehmigungsverfahren für die Baugenehmigung dauerte sieben Jahre, was den Zeitverzug zwischen Vertragsschluss und Errichtung erklärt. Die neue Eigentümerin war dann nicht mit der Errichtung des Mobilfunkmastes einverstanden und klagte dagegen. Die Parteien stritten darum, ob ein Mietvertrag auf der Dachfläche des Hauses mit dem Zweck der Errichtung eines Mobilfunkmastes überhaupt zustande gekommen war.

Die BGH-Entscheidung

Der BGH sprach am 24. Februar 2016 sein Urteil und verneinte einen Vertragsschluss (Az.: XII ZR 5/15). Die Begründung der Richter: Zwischen Vertragsangebot und Vertragsannahme lagen 52 Tage. Im Regelfall darf sich der Annehmende dafür aber nicht mehr als zwei bis drei Wochen Zeit lassen. Wird diese Frist überschritten, so kommt der Vertrag – trotz Unterschrift von Mieter und Vermieter – nicht zustande! Die Mobilfunkanbieterin durfte den Mobilfunkmast nicht errichten.

Die BGH-Richter verneinten das Zustandekommen des Vertrages sogar für den Fall, wenn der Mobilfunkmast schon vor Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin errichtet worden wäre. Denn laut BGH reicht es auch nicht aus, wenn (nach dem vermeintlichen Vertragsabschluss) eine Übergabe der Mietsache stattfindet. In der bloßen Überlassung oder Nutzung der (gewerblichen) Mietsache liegt regelmäßig kein Mietvertragsschluss.

Immobilienrechtliche Einschätzung

Wenn kein Mietvertrag zustande gekommen ist, dann bedarf es auch keiner Vertragskündigung. Auch die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerbemietverträge – sechs Monate zum Quartalsende – greift nicht.

Der Mieter darf jederzeit die Mietsache zurückgegeben, womit dann seine Mietzahlungspflicht sofort endet. Umgekehrt kann der Vermieter aber auch jederzeit – ohne Einhaltung der Kündigungsfrist – die Rückgabe der Gewerberäume verlangen.

Auch wenn es in der vorliegenden Entscheidung um den konkreten Streit zwischen einer Grundstückseigentümerin und einer Mobilfunkanbieterin ging, so sind die hier vom BGH entwickelten Grundsätze auf alle Gewerbemietverträge anzuwenden. Dies gilt so auch für finanzierte Bauträgerverträge oder den finanzierten Verkauf einer Eigentumswohnung.

Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden wendet das Urteil des BGH sogar auf Fälle an, in denen der Mietvertrag nur von einer Seite unterzeichnet wurde und es an der Gegenzeichnung durch den Vertragspartner völlig fehlt, obwohl die Mietsache übergeben und vom Mieter genutzt wurde. Auch hier wurde ein sogenannter konkludenter Vertragsschluss verneint (BeckRS 2020,2836).

Auch ist zweifelhaft, ob eine Unterzeichnung mit „i.A.“ für einen Vertragsschluss ausreicht. Das Landgericht (LG) Berlin ist jedenfalls nicht der Auffassung (Urteil vom 7. November 2018, Az.: 26 O. 66/18, die Entscheidung ist allerdings nicht rechtskräftig).

Empfehlung für Gewerbetreibende und Vermieter

Für von der Corona-Pandemie oder anderweitig geschädigte Gewerbetreibende kann die BGH-Entscheidung tatsächlich ein schneller Weg aus dem Gewerbemietvertrag und den üblicher Weise sehr langen Mindestlaufzeiten sein. Aber auch Vermietern steht dieses Mittel natürlich zur Verfügung, wenn etwa eine Neuvermietung lukrativer wäre.

Immer wenn eine Vertragsannahme die Frist von zwei bis drei Wochen überschritten hat oder nicht alle Unterzeichnungsberechtigten unterzeichnet haben, könnte ein Vertragsschluss gescheitert sein. Es gibt eine Vielzahl von Konstellationen, die manchmal zu überraschenden Wendungen für Mieter und Vermieter von Gewerbeimmobilien führen. Wenn es um die Lösung aus einem Gewerbemietverhältnis geht, sollten Sie deshalb immer juristisch beraten lassen.

Gerne helfe ich Ihnen bei allen rechtlichen Fragen zu Gewerbemietverträgen weiter.