Mieterhöhung nach Modernisierung: Bei Formfehlern droht Rückforderung der Mieter

Wenn Mieter eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung monatelang hinnehmen und zahlen, dann aber anfechten und zurückfordern, landet der Fall in der Regel vor Gericht. Immerhin kommen hier schnell hohe Beträge zusammen. Das Landgericht Bremen hatte zu entscheiden, ob Formfehler in der Mieterhöhungserklärung zu Ansprüchen für die Mieter führen oder nicht (Urteil vom 6.05.2019 – 2 S 283/18 – = IMRRS 2019,0827).

Der Fall

Nach Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen teilte der beklagte Vermieter der Mieterin schriftlich mit, dass sich die Miete aufgrund der Modernisierungsarbeiten zum 1. Juli 2016 um monatlich 134,77 Euro erhöhen werde. Dem widersprach die Mieterin nicht und zahlte auf Basis einer erteilten SEPA-Lastschrift ab dem genannten Datum vorbehaltlos die erhöhte Miete.

Nachdem 25 Monate lang die erhöhte Miete geflossen war, ließ die Mieterin mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten am 16. August 2018 mitteilen, mit der Mieterhöhung nicht einverstanden zu sein und forderte die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 3.504,02 Euro. Als der Vermieter nicht zahlte, begehrte die Mieterin im Rahmen des Klageverfahrens zum einen die Rückzahlung der zu viel geleisteten Miete und zum anderen die Feststellung, dass sie zukünftig die Mieterhöhung nicht schulde.

In erster Instanz beurteilte das Amtsgericht Bremen das Mieterhöhungsverlangen als formell fehlerhaft, wies die Zahlungsklage aber ab, weil die Einwände verwirkt seien, da die Mieterin widerspruchlos gezahlt habe. Für die Zukunft sah das Amtsgericht Bremen aber keine Verpflichtung der Mieterin mehr zur Zahlung der Mieterhöhung.

Das Urteil

Beide Parteien legten Berufung ein. Die vom Vermieter eingelegte Berufung hatte keinen Erfolg, denn auch das Landgericht Bremen erachtete das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam. Das Landgericht Bremen sah aber – anders als vorher das Amtsgericht – den Rückzahlungsanspruch der Mieterin nicht als verwirkt. Allein der fehlende Widerspruch gegen die Abbuchung stelle keinen Umstandsmoment dar, aufgrund dessen der Vermieter schließen durfte, dass die Mieterin mit der Mieterhöhung einverstanden sei oder auf Rückforderungen verzichte. Die Mieterin durfte vielmehr darauf vertrauen, dass ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen entsprechend den gesetzlichen Vorschriften zuverlässig erstellen würde. Der Vermieter musste alle geleisteten Mieterhöhungsbeträge an die Mieterin zurückzahlen.

Immobilienrechtliche Einschätzung

Hat ein Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durchführen lassen, so muss er für die daraus resultierende Mieterhöhungserklärung die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen. Mussten für eine oder mehrere Modernisierungsarbeiten verschiedene Gewerke ausgeführt werden, so muss innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach Gewerken, z. B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Installationsarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden. Nicht ausreichend ist die bloße Angabe eines Gesamtbetrages (so bereits das Landgericht Bremen, Urteil vom 22. März 2018 – 2 S 124/17 –, Rn. 5, juris, WuM 2018, 365 ff.; Landgericht Bremen, Urteil vom 08.08.2018 – 1 S 282/17; Landgericht Berlin, Urteil vom 14. November 2000 – 64 S 265/00 –, juris; Landgericht Potsdam, Urteil vom 25. Mai 2000 – 11 S 190/99 –, Rn. 4, juris; Landgericht Dresden, Urteil vom 14. Oktober 1997 – 15 S 0316/97 –, Rn. 16, juris; vgl. auch Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 559b Rn. 14 ff.).

Eben daran fehlte es in der fraglichen Mieterhöhungserklärung, weil der Vermieter die Arbeiten und Kosten der einzelnen Gewerke nicht aufgeführte. Die stattdessen genannten Gesamtbeträge machen die Mieterhöhung nicht nachvollziehbar. Mietern muss es aber möglich sein, den Gesamtbetrag einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung zu prüfen, insbesondere im Hinblick auf etwaige unberechtigte Kosten, z. B. für die Instandhaltung des Gebäudes. Die bloße Nennung eines Gesamtbetrages ist deshalb für sie nutzlos.

Fazit

Das Urteil zeigt deutlich die Risiken einer mangelhaften Mieterhöhungserklärung, deren Mängel rückwirkend nicht mehr geheilt werden können. Dem Vermieter bleibt nur die Möglichkeit, für die Zukunft eine erneute Mieterhöhungserklärung auszusprechen. Das geht aber nur, wenn die Modernisierung zuvor noch nicht als Grundlage einer anderen Mieterhöhungserklärung auf die ortsübliche Miete diente.

Da es bei modernisierungsbedingten Mieterhöhungen keiner Zustimmung des Mieters bedarf, bergen diese die Gefahr, dass jahrelang geleistete Mieterhöhungen überraschend der Rechtsgrund fehlt. Dies birgt für Hausverwaltungen Regressrisiken und für Vermieter ungeplante Liquiditätslücken.

Mieterhöhungen bei Modernisierungen werden – insbesondere bei vielen Mietparteien – schnell zu einer kostspieligen Angelegenheit. Gerne prüfe ich Ihre Mieterhöhungserklärung vorab auf Rechtssicherheit.