Urteil: Mietminderung bei Verletzung der Konkurrenzschutzklausel ohne nachweislichen Umsatzausfall?

Verletzt der Vermieter einen per Mietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutz, kann dies zu Schadensersatzklagen z.B. wegen Umsatzeinbußen führen. Doch dürfen die betroffenen Mieter auch die Miete mindern, selbst wenn sie keinen Umsatzausfall nachweisen können? Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden hat dazu ein lang erwartetes Urteil gefällt – mit unter Umständen weitreichenden Folgen für Vermieter von Gewerbeimmobilien (OLG Dresden, Urteil v. 4. Mai 2016 – AZ: 5 U. 1286/09).

Der Fall

Bei der Anmietung von Praxisräumen ließ sich ein Orthopäde vom Vermieter Konkurrenzschutz zusichern. Die Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag nannte explizit die Fachrichtung „Orthopädie mit dem Schwerpunkt Chirotherapie“.

Es stellte sich jedoch heraus, dass der Vermieter im selben Haus Räume an einen Chirurgen vermietete. Dieser vertrat die Fachrichtung Chirurgie/Unfallchirurgie/D-Arzt und nahm operative Eingriffe u. a. an Stütz- und Bewegungsorganen, insbesondere im Kniebereich vor.

Der Orthopäde verklagte daraufhin den Vermieter auf Feststellung der Minderung der Miete um 50 %.

Das Urteil

Das OLG Dresden stellte in seinem Urteil klar, dass ein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel einen Mangel der Mietsache begründet. Für die Dauer der Konkurrenzsituation sei die Gebrauchstauglichkeit der Praxisräume eingeschränkt.

Dafür sei es nicht erforderlich, dass der mietende Arzt, dessen Konkurrenzschutzklausel verletzt wurde, tatsächlich einen konkreten Umsatzausfall erleidet bzw. diesen nachweisen kann.

Insgesamt schätzte das OLG Dresden die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Praxisräume auf 25 % und erlaubte somit eine entsprechende Mietminderung.

Juristische Einschätzung des Urteils

Die Entscheidung des OLG Dresden ist für Vermieter recht pikant. Denn je nach Vermietungssituation kann es auch einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz geben. Mit anderen Worten: Vermieter laufen ggfs. auch ohne eine ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag Gefahr, sich mit einem Minderungsbegehren des Mieters konfrontiert zu sehen.

Und nicht nur das: Ein solcher Mangel der Mietsache kann – bei Darlegung der tatsächlichen finanziellen Einbußen – zusätzlich zum Minderungsrecht zu einer Schadensersatzpflicht des Vermieters führen und ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters (KG, Beschluss vom 06.05.2010 – 12 U 150/09) begründen.

Sie wollen als Vermieter lieber auf der sicheren Seite sein? Dann lassen Sie sich von Anfang an beraten – zum Beispiel bei der Vertragsgestaltung!