Urteil: Nutzungsausfall für Eigentumswohnung auch ohne bezifferbaren Schaden?

Wird eine Eigentumswohnung oder ein Haus nicht zum vereinbarten Zeitpunkt fertiggestellt und haben die Eigentümer ihren bisherigen Mietvertrag schon gekündigt, muss oft vorübergehend Ersatz gemietet werden. War der dadurch entstandene Schaden nicht bezifferbar, ließ er sich bisher auch nicht gegenüber dem Bauträger geltend machen. Das Amtsgericht Köpenick (Berlin) hat dies nun in einem für das Immobilienrecht wegweisenden Urteil geändert (AZ 2 C 219/17).

Der Fall

Der Käufer (Kläger) schloss mit einem Bauträger (Beklagter) notariell einen Vertrag über eine zu errichtende Eigentumswohnung, die bis zum 31.12.2016 bezugsfertig herzustellen war. Am 16.1.2017 teilte der Bauträger mit, dass es seit dem 2.1.2017 witterungsbedingte Verzögerungen gäbe, ohne diese jedoch im Einzelnen zu bezeichnen oder einen neuen Fertigstellungstermin zu benennen. Erst im Herbst 2017 wurde die Wohnung endlich an den neuen Eigentümer übergeben.

Der Kläger beanspruchte daraufhin für die erste Jahreshälfte monatlich 459,12 Euro Nutzungsausfall dafür, dass er seine Eigentumswohnung nicht nutzen konnte. Dieser Betrag entsprach einer um 30 % geminderten ortsüblichen Vergleichsmiete von 12,50 Euro pro Quadratmeter (unter Bezugnahme auf den Mietspiegel).

Die Berechnung des Schadensersatzes erfolgte deswegen auf diese Art und Weise, weil der Kläger und seine Lebensgefährtin, die ihre bisherigen Mietverhältnisse im Vertrauen auf die fristgerechte Fertigstellung der Eigentumswohnung gekündigt hatten, für die Dauer der Vorenthaltung jeweils wieder bei ihren Eltern einziehen konnten. Dort schuldeten sie keine Miete, tatsächlich gab es also keinen (bezifferbaren) Schaden.

Das Urteil

Das Amtsgericht Köpenick kam am 8. Dezember 2017 zu dem Urteil, dass der Bauträger trotzdem den Nutzungsausfall zu erstatten hat. Zwar entstand den Klägern kein bezifferbarer Schaden, etwa für die teure Anmietung einer Ersatzwohnung. Sie hatten sich vielmehr damit begnügt, bei den Eltern „unterzukommen“, wo sie in ihren ehemaligen Kinderzimmern wohnten. Das aber war für alle Beteiligten belastend und entsprach in keiner Weise ihrer bisherigen Wohnungssituation und ihrem bisherigen Lebensstandard.

Diese Konstellation kann immer dann auftreten, wenn die Käufer in ihrem bisherigen Haus oder in ihrer bisherigen Wohnung wohnen bleiben können oder z. B. bei Freunden übergangsweise wohnen. Dann gibt es keinen finanziell messbaren Schaden, vergleichbar etwa einem verunfallten PKW, der für die Dauer einer Reparatur nicht zur Verfügung steht. Wenn während dieser Zeit kein Mietwagen beansprucht wird, fehlt es an einem bezifferbaren Schaden. Trotzdem steht dem Geschädigten für diese Zeit ein sogenannter Nutzungsausfall zu. Dabei gilt: Je teurer das Auto, desto höher ist der tägliche Nutzungsausfall.

Das Amtsgericht Köpenick folgte in seiner Entscheidung darüber hinaus der Linie des Bundesgerichtshofs (BGH), wonach auch Wohnraum, der nicht zur Verfügung gestellt bzw. vorenthalten wird, zu entschädigen ist.

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