Barrierefreiheit bei Eigentumswohnungen

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Eigentumswohnung zu erwerben, muss viele Aspekte des Immobilienrechts bedenken. Eine nicht unerhebliche Frage ist zum Beispiel, ob Sie als Käufer irgendwann einmal eine barrierefreie Wohnung benötigen. Denn was nützt Ihnen die schönste Wohnung mit der großartigsten Aussicht im Dachgeschoss, wenn es keinen Aufzug gibt und Sie gesundheitlich nicht mehr in der Lage sind, fünf Treppen zu bewältigen? Und selbst wenn der Zugang zu Ihrer Wohnung barrierefrei – d. h. in der Regel stufenlos – ist, können Sie unter Umständen die Armatur des Waschbeckens oder die Toilettenspülung nicht mehr erreichen, wenn Sie an einen Rollstuhl gefesselt sind.

Nun könnte man meinen, dass entsprechende Umbaumaßnahmen für Barrierefreiheit bei Eigentumswohnungen auf jeden Fall zulässig sind. Einige markante Urteile der letzten Jahre kommen aber zu anderen Ergebnissen, die Käufer von Eigentumswohnungen beachten sollten.

So verhandelte der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) am 13. Januar 2017 über die Klage eines Wohnungseigentümers (AZ V ZR 96/16), der aufgrund seines Alters und der zeitweisen Betreuung seiner behinderten Enkeltochter den Einbau eines Personenaufzugs erreichen wollte. Obwohl der Wohnungseigentümer bereit war, nicht nur die Kosten für den Einbau, die laufenden Unterhalts- und auch die Rückbaukosten zu tragen, sondern auch vor Baubeginn eine entsprechende Sicherheit zu hinterlegen, versagte ihm der BGH den Einbau des Personenaufzugs. Das Gericht begründete dies mit den durch den Einbau verbundenen größeren konstruktiven Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum und den Haftungsrisiken zu Lasten der Eigentümergemeinschaft.

Barrierefreiheit ist zudem nicht gleich Barrierefreiheit. So wird die Barrierefreiheit etwa in § 2 Abs. 9 und § 3 Abs. 3 BauO Bln (Bauordnung für Berlin) anders definiert, als in der betreffenden DIN 18040-2 – d. h. vor allem weniger streng.

Auch reicht eine Formulierung im Bauträgervertrag, wie z. B. „barrierefreier Zugang zur Wohnung und barrierefreie Erschließung der Wohnungen, Kellerräume und Tiefgaragenplätze“ nicht aus, um eine DIN-Ausführung zu beanspruchen. Das Landgericht Stuttgart sah in einem solchen Fall die Ausführung gemäß DIN 18040-2 nicht als vertraglich vereinbart an, obwohl der Bauträger wusste, dass das die behinderte Mutter des Käufers die Wohnung nutzen sollte (LG Stuttgart Urt. vom 19. März 2010, AZ 27. O. 202/09).

Ähnlich sah es das Landgericht Wuppertal, das urteilte, in der Baubeschreibung müsse klar beschrieben sein, ob und wie barrierefrei oder ob lediglich stufenlos (o.ä.) gebaut werden müsse (LG Wuppertal, Urt. vom 30. August 2007, AZ 5 O. 246/06). Den Richtern reichte die Beschreibung als „barrierefreie und rollstuhlgerechte Seniorenwohnung“ nicht aus, um das Einhalten der DIN-Norm fordern zu können.

Und selbst wenn „Stufenlosigkeit“ im Vertrag vereinbart wurde, kann es z. B. im Bereich eines Terrassenaustritts zu Problemen kommen, weil dort eine Abgangsleiste als Schutz vor eindringendem Wasser bautechnisch erforderlich ist. Diese Abgangsleiste bildet aber eine Schwelle, die es einem Rollstuhlfahrer schwer bis unmöglich macht, den Terrassenbereich selbständig zu erreichen.

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