Urteil: Besteht Ersatzanspruch benachbarter Mieter untereinander?

Wenn eine Mietwohnung durch den Mieter einer anderen Mietwohnung beschädigt wird – etwa bei einem Wasserschaden – wer haftet? Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt hatte sich damit zu beschäftigen, ob benachbarte Mieter untereinander Ersatzansprüche geltend machen können – oder ob letztlich der Vermieter haftet (OLG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.9.2018, AZ 10 U. 8/18, GE 2018,1394).

Der Fall

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung, die durch von oben eindringendes Wasser beschädigt wurde. Ursache war eine (möglicherweise) unsachgemäße Reparatur eines Wasserhahns des Mieters in der darüber liegenden Wohnung. Der Kläger legte einen Kostenvoranschlag in Höhe von 6.557,25 Euro für die Reparatur der Schäden an seinen Tapeten vor und verlangte vom über ihm wohnenden Mieter die Zahlung. Zusätzlich forderte er den Ersatz von Zinsen und Rechtsanwaltskosten.

Das Landgericht Frankfurt wies die Klage ab und das OLG Frankfurt/Main erachtete das gegen das Urteil eingelegte Rechtsmittel als aussichtlos.

Das Urteil

Der Kläger begründete seine Geldforderung mit verschiedenen rechtlichen Anspruchsgrundlagen:

  • So vertrat der Kläger die Auffassung, dass ihm ein verschuldensunabhängiger, nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB Das OLG Frankfurt verneinte die Anwendung dieser Vorschrift, weil der Wortlaut dieser Vorschrift Mieter gerade nicht erfasse. Der Gesetzgeber habe auch nicht etwa den Mieter in dieser Vorschrift „vergessen“. Vielmehr sei der klagende Mieter im Verhältnis zum Mitmieter ausreichend geschützt, weil er vom Vermieter (!) eine vom Nachbarn ungestörte Gebrauchsgewährung verlangen könne.
  • Ein Vertrag „mit Schutzwirkung zugunsten Dritter“, aus dem der Kläger eigene vertragliche Schadensersatzansprüche gegen seinen Nachbarn herzuleiten versuchte, sah das Gericht ebenfalls nicht gegeben: Es gebe keinen Mietvertrag zwischen Vermieter und dem benachbarten Mieter, der eine Schutzwirkung zugunsten des Klägers entfalte, weil der Kläger bereits durch eigene Ansprüche gegenüber dem Vermieter ausreichend geschützt sei.
  • Auch einen deliktischen Anspruch gemäß § 823 Abs. 1 BGB verneinte das OLG, weil die beschädigten Tapeten als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zwingend im Eigentum des Vermieters stünden. Somit sei kein Eigentum des Klägers (als Mieter) in Form der beschädigten Tapeten verletzt.

Auch den Einwand des Klägers, er sehe sich wegen der Beschädigungen der Mietsache seinerseits Haftungsansprüchen des Vermieters (nämlich auf Durchführung der Schönheitsreparaturen) ausgesetzt, von denen er freigestellt werden wolle, verwarf das OLG, da es einen solchen Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen gegen den Kläger nicht gebe.

Immobilienrechtliche Einschätzung

Beeinträchtigende Immissionen zwischen Mietern treten häufig auf. Vertragliche Beziehungen zwischen benachbarten Mietern gibt es nicht, sondern nur zwischen Mieter und Vermieter. Das macht es schwer, Schadensersatzansprüche zu begründen, wenn substanzschädigendes Verhalten vorliegt. Hier verweist das OLG Frankfurt den Kläger auf die Ebene des Vertragsverhältnisses zu seinem Vermieter.

Der Vermieter (und nicht der schädigende Mieter) schuldet gemäß § 535 BGB die vertragsgemäße Mietsache. Der Vermieter ist also der Anspruchsgegner, wenn es um die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache geht.

Das scheint auf den ersten Blick ungerecht, denn der Vermieter war in diesem Fall nicht derjenige, der den Schaden verursacht hat. Das Gericht folgt jedoch mit seiner Entscheidung der Wertung des Gesetzgebers, wonach der Vermieter grundsätzlich derjenige ist, der die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten hat. Dafür erhält er die Miete. Der geschädigte Mieter ist also keineswegs schutzlos.

Der Vermieter kann seinerseits durchaus Ansprüche gegenüber dem schädigenden „Obermieter“ anmelden, denn hier besteht ein Vertragsverhältnis.

Achtung: Wenn das Eigentum des Mieters, wie z. B. sein Mobiliar durch fahrlässiges Verhalten des benachbarten Mieters durch Wasser oder – noch schlimmer – einen Brand beschädigt wird, dann haftet dafür nicht der Vermieter, denn dieser muss nur für den Gebrauch der Mietsache einstehen.

In solchen Fällen haftet meist der schädigende Nachbar-Mieter, soweit nicht die Gebäudehaftpflichtversicherung des Vermieters (die der Mieter im Rahmen seiner Betriebskostenabrechnung anteilig tragen muss) eintrittspflichtig ist. Weil die Rechtslage in diesen Fällen ausgesprochen komplex ist, sollten Betroffene unbedingt einen erfahrenen Immobilienrechtsanwalt hinzuziehen.

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