BVerfG-Urteil: Die Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß und in Berlin auch wirksam

Ist die bundesweit mögliche Mietpreisbremse verfassungskonform oder benachteiligt sie Vermieter übermäßig? Ist insbesondere die für ganz Berlin geltende Mietpreisbegrenzungsverordnung rechtens? Mit diesen Fragen hatte sich das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) zu beschäftigen und ist zu einem durchaus mieterfreundlichen Urteil gelangt (Beschluss des BVerfG vom 18. Juli 2019, 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18).

Was ist die Mietpreisbremse?

Die sogenannte Mietpreisbremse regelt in §§ 556 d ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), dass die zulässige Miete bei Mietvertragsverschluss ab dem 1. Juni 2015 die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % übersteigen darf. Ausnahmen bestehen für ab dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertige Wohnungen sowie für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Damit die Mietpreisbremse greift, ist es jedoch grundsätzlich erforderlich, dass die jeweilige Landesregierung eine Verordnung erlässt, die bestimmt, dass eine Gemeinde oder ein Teil einer Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt.

Das Land Berlin hat am 28. April 2015 das gesamte Stadtgebiet durch die Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung zu einem solchen Gebiet erklärt.

Der Fall

Das BVerfG hatte über die Verfassungskonformität der Mietpreisbremse entscheiden. Grundlage waren mehrere Verfahren anderer Gerichte:

Zum einen klagten zwei Mietparteien, die im Jahr 2016 jeweils einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin geschlossen hatten. Sie wollten erreichen, dass auf Basis der Mietpreisbremse gem. §§ 556 d ff. BGB im Vermessen mit der Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung eine höchstzulässige Miete festgelegt wird. Zudem strebten sie eine Rückzahlung überzahlter Mieten an. Nachdem das Amtsgericht Berlin den Klagen (teilweise) stattgab, setzte das Landgericht Berlin die Berufungsverfahren aus, um die Verfahren dem BVerfG mit der Frage vorzulegen, ob die Regelungen der Mietpreisbremse verfassungswidrig und damit nichtig seien.

Zum anderen wandte sich eine Vermieterin mit einer Verfassungsbeschwerde gegen ein Urteil des Landgerichts Berlin, in welchem sie dazu verurteilt worden war, an einen Mieter die unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse überzahlte Miete zurückzuzahlen. Auch sie meinte, die §§ 556 d ff. BGB sowie die Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung seien verfassungswidrig.

Das Urteil

Das BVerfG hält sowohl die §§ 556 d ff. BGB als auch die Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung für verfassungsgemäß.

Der Richterspruch zur Mietpreisbremse

Es sieht zwar einen Eingriff durch §§ 556 d ff. BGB in die Eigentumsgarantie der Vermieter gem. Art. 14 I 1 GG als gegeben an. Diese sei jedoch gerechtfertigt. Der gesetzgeberische Zweck der Mietpreisbremse, durch die Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken, liege im öffentlichen Interesse und könne durch die Maßnahmen grundsätzlich auch gefördert werden.

In der Abwägung der Vermieterinteressen einerseits und der Interessen der Mieter andererseits stellt das Gericht die hohe soziale Bedeutung einer Wohnung für die Mieter heraus. Die Richter verweisen außerdem darauf, dass gerade im Mietrecht häufige Gesetzesänderungen üblich sind und seitens der Vermieter daher nicht erwartet werden kann, dass eine einmal ausgestaltete Rechtsposition für alle Zukunft unverändert fortbesteht.

Hinzu kommt, dass die Landesregierungen die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen müssen und so eine Schonung des Vermietervermögens dort erfolgt, wo eine Mietpreisbremse nicht zur Erreichung des gesetzgeberischen Ziels erforderlich ist.

Schließlich weist das Gericht darauf hin, dass auch private Vermieter, die ihren Lebensunterhalt mit der Vermietung verdienen, nicht unzumutbar belastet werden. Denn die zulässige Miethöhe orientiert sich weiterhin am Markt. Zudem werde die Mietpreisbremse nur als vorübergehende Maßnahme für längstens fünf Jahre festgelegt.

Das BVerfG sieht auch keine unzulässige Ungleichbehandlung im Sinne von Art. 3 I GG darin, dass die zulässige Miethöhe auf die örtliche Vergleichsmiete abstellt. Denn die daraus resultierenden, regional verschiedenen Mietobergrenzen dienten gerade der Marktbezogenheit der Miete und damit auch der Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit der Vermietung. Schließlich sei es unerheblich, dass Vermieter, die bereits in der Vergangenheit hohe Mieten verlangt und daher für die Anspannung des Wohnungsmarktes mitverantwortlich sind, verglichen mit solchen Vermietern, die niedrigere Mieten vereinbart haben, nun auch höhere Mieten verlangen können. Das Gericht führt dazu aus, dass die Sanktionierung eines ggf. sozial missbilligenswerten – aber erlaubten – Verhaltens in der Vergangenheit kein Ziel der Miethöhenregulierung sei.

Die Urteilsbegründung zur Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung

Hinsichtlich der Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung stellt das BVerfG fest, dass die Landesregierung den für die Gebietsfestsetzung erforderlichen Sachverhalt anhand statistischer Daten begründet und der Verordnung zugrunde gelegt hat. Zudem hat sich der Senat ausreichend mit der Möglichkeit einer Festsetzung nur für einen Teil des Stadtgebietes auseinandergesetzt und diese aufgrund der Einheitlichkeit des Berliner Wohnungsmarkts vertretbar abgelehnt.

Das Gericht sieht auch keine vergleichbar geeigneten Maßnahmen, die das gesetzgeberische Ziel unter einer geringeren Belastung der Vermieter erreichen könnten. In Betracht kommende Maßnahmen wie die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, eine aktive kommunale Liegenschaftspolitik, die Unterstützung privater Wohnbautätigkeit oder die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums könnten gerade nicht kurzfristig, sondern vielmehr nur mittel- bis langfristig wirken.

Immobilienrechtliche Einschätzung

Die Entscheidung klärt die in der Vergangenheit gerade auch bei den Berliner Gerichten stark umstrittene Frage der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse und der Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung.

Es steht nun fest, dass die in §§ 556 d ff. BGB festgelegte Mietobergrenze bei der Neuvermietung von Wohnungen in Berlin eingehalten werden muss. Halten sich Vermieter nicht daran, können die Mieter die überhöhte Miete zurückverlangen.

Zu beachten ist jedoch, dass eine Rückforderung stets die Rüge der überhöhten Miete voraussetzt. Vor dieser Rüge fällig gewordene Mietzahlungen können nicht zurückverlangt werden. Wie allerdings die ortsübliche Miete zu ermitteln ist, bleibt immer noch eine Frage des Einzelfalls und bedarf sorgfältiger Prüfung.

Ich unterstützte Sie gerne bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete, damit sie Neuvermietungen rechtssicher durchführen können!