Aufklärungspflichten bei der Mietpreisbremse

Der Fall

Die Klägerin (Mieterin) verlangte von dem Beklagten (Vermieter) Auskunft über die Vormiete, Mieterhöhungen und über bauliche Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen ), die in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses vorgenommen wurden. Ferner verlangte die Klägerin die Rückzahlung angeblich überzahlter Miete, weil die Klägerin davon ausging, dass die Mietpreisbremse in ihrem Fall greifen müsste.

Nachdem der Beklagte außergerichtlich Auskunft dahingehend erteilt hatte, dass es sich bei der Wohnung um erstmals neu geschaffenen Wohnraum nach einem umfassenden Umbau einer Gewerbeeinheit in eine Wohnung handelte, erhob die Klägerin Klage. Sie war der Meinung, dass für die Wohnung eine Bezugsfertigkeit zwischen 1991 und 2001 lag und damit die Mietpreisbremse Anwendung finde.

Für eine Ausnahme der Geltung der Mietpreisbremse hätte der Beklagte die Mieter darüber informieren müssen, dass es sich um einen Erstbezug nach umfassender Modernisierung handelte. Außerdem habe der Beklagte nach Ansicht der Klägerin nicht überzeugend vorgetragen, dass tatsächlich eine Modernisierung vorlag. Er hätte über die Kosten und die einzelnen Maßnahmen der Modernisierung sowie über die Abgrenzung zu Instandhaltungskosten informieren müssen.

Das Urteil

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Zuvor hatte es die Voraussetzungen der Mietpreisbremse geprüft: Auch wenn sich die Wohnung grundsätzlich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befand, lag hier eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vor.

Als Gründe führte das Gericht an:

Reichweite der Aufklärungspflicht des Vermieters

Gemäß § 556 f Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn der Vermieter den Mieter vor dem Einzug darüber informiert hat, dass es sich um einen Erstbezug nach umfassender Modernisierung handelt. Im vorliegenden Fall wies der Vermieter die Mieter im Mietvertrag wie folgt hin:

„Der Mieter erklärt, dass er die Mieträume am 23.1.2024 besichtigt hat. Hinsichtlich des Zustands der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen: Die Mieträume wurden zuvor als Gewerberäume genutzt und durch den Eigentümer komplett kernsaniert und zu Wohnraum umgebaut. Erstbezug nach erstmalig entstandenem Wohnraum.“

Diese Auskunft genügte nach Ansicht des Gerichts den gesetzlichen Anforderungen an § 556 f Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB.

• Der Vermieter ist demnach zwar verpflichtet, den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darauf hinzuweisen, dass es sich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.
• Er ist hingegen nicht dazu verpflichtet, den Mieter auf die Konsequenzen – nämlich die Nicht-Geltung der Mietpreisbremse – hinzuweisen. Will der Mieter wissen, was der Vermieter mit dieser Erklärung meint, muss er selbst beim Vermieter nachfragen.

Der Vermieter war auch nicht verpflichtet, ausdrücklich den Begriff „Modernisierung“ zu verwenden, solange sich aus dem Gesamtzusammenhang auch für einen Laien ergibt, dass erhebliche Maßnahmen in der Wohnung durchgeführt wurden, die dazu führten, dass die Wohnung einem  Neubaustandard entspricht.

Ansprüche an das Merkmal der Modernisierung

Das Gericht kam auch zu dem Ergebnis, dass eine umfassende Modernisierung vorlag. Eine Modernisierung erfordert zwei Kriterien:

• ein quantitatives oder Kostenkriterium und
• ein qualitatives oder Zustandskriterium.

Um das Kostenkriterium zu erfüllen, müssen mindestens etwa 1/3 der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Herstellungskosten (ohne Grundstück) erreicht werden. Herauszurechnen sind dabei Kosten für Erhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten.

Um das Zustandskriterium zu erfüllen, muss sich ergeben, dass die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen – Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetische Eigenschaften usw. – umfassend verbessert wurde. Umfassend heißt hierbei, dass ein wesentlicher Bauaufwand betrieben wurde und diese Arbeiten mit einem Neubau gleichzusetzen sind.

Immobilienrechtliche Einschätzung

Will man bei einer Vermietung einen Ausnahmetatbestand nach § 556 f Satz 2 BGB herbeiführen, ist es sehr wichtig, die Mieter ordnungsgemäß über die Modernisierung aufzuklären.

Auch hinsichtlich des Merkmals „umfassende Modernisierung“ muss man die Arbeiten ausführlich und gut abgegrenzt zu Erhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten darstellen, sonst wird es schwierig mit der Mietpreisbremse.

In unserer rechtlichen Beratung zeigt sich immer wieder, dass es bei der Mietpreisbremse viele Stolperfallen und komplexe Pflichten gibt. Gerade in einem Bereich, in dem sich Anbieter mit automatisierten Schriftsätzen von Mietern ihre Ansprüche auf Rückzahlung von angeblich überzahlten Mieten abtreten lassen und sich nur auf dieses Gebiet spezialisiert haben, ist es für Vermieter ratsam, sich von entsprechend qualifizierten Fachanwältinnen beraten und vertreten zu lassen.