Der Fall
Ein Ehepaar aus Berlin-Pankow, Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), beantragte auf der Eigentümerversammlung den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon zu gestatten.
Ein Klima-Splitgerät besteht aus einem Innen- und einem Außengerät, die durch eine Leitungsführung verbunden werden – hierfür muss in der Regel die Außenfassade durchbohrt werden.
Der Beschlussantrag fand keine Mehrheit. Die übrigen Eigentümer befürchteten Schäden an der Gebäudesubstanz durch die Fassadenbohrung sowie Lärmbelästigungen durch den Betrieb des Geräts.
Entscheidungen der Vorinstanzen
Das Amtsgericht Berlin-Pankow wies die anschließend erhobene Beschlussersetzungsklage des Ehepaars ab und bestätigte damit im Ergebnis das Nein der Eigentümerversammlung.
Das Landgericht Berlin II sah dies in der Berufung anders: Es änderte das Urteil des Amtsgerichts ab und ersetzte den abgelehnten Gestattungsbeschluss – mit konkreten Vorgaben zur Art des Geräts, zu dessen Verkleidung und zum Betriebsmodus. Die Gemeinschaft legte daraufhin Revision beim BGH ein.
Das Urteil des BGH
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bestätigte das Urteil des Landgerichts und wies die Revision der Eigentümergemeinschaft zurück. Dabei gingen die Richter insbesondere auf folgende Aspekte ein:
Kein Privilegierungsstatus – aber trotzdem ein Anspruch
Der BGH stellte zunächst klar: Der Einbau eines Klima-Splitgeräts stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die grundsätzlich eines Gestattungsbeschlusses bedarf. Klima-Splitgeräte zählen nicht zu den sogenannten „privilegierten Maßnahmen“ nach § 20 Abs. 2 WEG – also jenen Maßnahmen, die der Gesetzgeber besonders begünstigt, etwa wie der Einbau von Ladestationen für Elektroautos oder behindertengerechte Umbauten. Eine analoge Anwendung dieser Privilegierung auf Klimageräte kommt nach Ansicht des BGH nicht in Betracht.
Dennoch besteht ein Anspruch auf Gestattung – und zwar aus § 20 Abs. 3 WEG: Danach kann ein Wohnungseigentümer den Einbau verlangen, wenn kein anderer Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird.
Der BGH stellte in diesem Zusammenhang klar: Die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft hat kein automatisches Vetorecht. Vielmehr ist eine Abwägung der Eigentumsgrundrechte aller Beteiligten vorzunehmen – sowohl der bauwilligen als auch der ablehnenden Eigentümer. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) von 2020 wollte ausdrücklich eine „Versteinerung“ des baulichen Zustands verhindern.
Lärm und Immissionen: Abwarten statt vorab verweigern
Ein zentrales Argument der Eigentümergemeinschaft waren die zu erwartenden Geräusche durch den Betrieb des Klimageräts. Dem erteilte der BGH eine klare Absage: Voraussichtliche Betriebsgeräusche stehen dem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen. Es genüge, dass ein für den heimischen Markt zugelassenes Gerät grundsätzlich in der Lage ist, die Grenzwerte der Verwaltungsvorschrift TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) einzuhalten. Im konkreten Fall war das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter vom Montageort auf dem Balkon entfernt, so dass keine Anhaltspunkte für eine unzumutbare Lärmbelästigung bestanden.
Wichtig: Nach dem Einbau bleiben den betroffenen Nachbarn Abwehransprüche erhalten, sollte der Betrieb des Geräts tatsächlich unzumutbare Immissionen verursachen. Die vollständige Stilllegung der Klimaanlage kann dabei in der Regel nicht verlangt werden; es kommen vorrangig zeitliche Nutzungsbeschränkungen in Betracht.
Optische Beeinträchtigungen und weitere Einwände
Da das Außengerät auf dem Balkon mit einer Verkleidung versehen werden sollte, machte die Eigentümergemeinschaft keine optischen Beeinträchtigungen geltend. Eine mögliche Wertminderung benachbarter Wohnungen durch das Klimagerät sah der BGH als nicht hinreichend belegt an: Klima-Splitgeräte seien zunehmend üblich und gesellschaftlich akzeptiert – anders als etwa Mobilfunkantennen.
Rechtliche Einschätzung für Wohnungseigentümer
Das Urteil des BGH ist ein wichtiges Signal für alle Wohnungseigentümer: Die Ablehnung einer Klimaanlage durch die Mehrheit der Eigentümerversammlung ist nicht das letzte Wort. Wer einen Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG hat, kann diesen gerichtlich durchsetzen – und zwar mit der sogenannten Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.
Das Urteil ist jedoch kein Freibrief. Aus unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienanwältinnen raten wir Ihnen dringend, folgende Punkte sind zu beachten:
- Kein Einbau ohne vorherigen Beschluss: Wer ein Klimagerät ohne Gestattungsbeschluss einbaut, riskiert einen Rückbauanspruch der Gemeinschaft und muss Prozesskosten tragen.
- Gute Vorbereitung ist entscheidend: Bauwillige sollten der Eigentümerversammlung frühzeitig einen konkreten Beschlussantrag mit Kostenvoranschlag, technischen Daten des Geräts und Angaben zur Montageplanung vorlegen.
- Klare Grenzen bei Optik und Lärm: Ist ein unverkleidetes Außengerät von außen sichtbar und optisch störend oder steht fest, dass das Gerät die TA-Lärm-Grenzwerte nicht einhalten kann, kann der Anspruch im Einzelfall scheitern.
- Nutzungsregelungen der WEG: Auch nach einer Gestattung kann die Eigentümergemeinschaft noch Nutzungsregelungen im Rahmen der Hausordnung beschließen, z. B. Betriebsbeschränkungen für die Nachtzeit.
Fazit
Ob Sie als Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einbau einer Klimaanlage haben oder als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft gegen einen solchen Einbau vorgehen möchten – die rechtliche Situation ist im Einzelfall komplex.
Die Erfolgsaussichten hängen von den konkreten baulichen Gegebenheiten, der technischen Ausführung und dem Verhalten in der Eigentümerversammlung ab.
Lassen Sie sich von einem auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten, bevor Sie handeln oder klagen. So schützen Sie Ihre Rechte und vermeiden unnötige Kosten.