Falscher Energieausweis beim Hauskauf

Wie kann es zu falschen Energieausweisen kommen?

Energieausweise werden von vereidigten Sachverständigen ausgestellt. Diese sind aufgrund ihres Eides dazu verpflichtet, unabhängig und unparteiisch zu handeln. Für Sachverständige gibt es daher eine „integrierte Wahrheitspflicht“, d.h. dass sich andere auf den Wahrheitsgehalt der Aussagen eines Sachverständigen verlassen können müssen.

Ein wissentlicher Betrug des Sachverständigen kann zwar nicht vollständig ausgeschlossen werden, ist aber sehr unwahrscheinlich.

Wie kann es dann aber zu falschen Energieausweisen kommen? Der Energieausweis und die damit verbundene Energieklasse werden auf der Grundlage von Verbrauchsrechnungen erstellt. Sind diese Verbrauchsrechnungen nicht richtig, kann es zur Angabe einer falschen Energieklasse im Energieausweis kommen.

Ist ein falscher Energieausweis ein Mangel?

Nun hat man also ein Haus gekauft und nach den ersten Verbrauchsabrechnungen stellt man fest, dass die beim Kauf angegebene Energieklasse nicht stimmen kann. Kann der Käufer gegen den Verkäufer vorgehen und z.B. den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären oder den Kaufpreis mindern?

Die Rechtslage ist leider nicht einfach. Der Energieausweis dient gemäß § 79 GEG (Gebäudeenergiegesetz) nur der Information über den Energieverbrauch:

„Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.“ (vgl. § 79 Abs. 1 Satz 1 GEG).

Damit stellt der Energieausweis keine Eigenschaft des Hauses und damit auch keinen Mangel dar. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag oder eine Minderung des Kaufpreises kommen nicht in Betracht, denn das Haus ist in dieser Hinsicht nicht mangelhaft.

Können Hauskäufer sich beim Energieverbrauch anders absichern?

Will der Käufer sicherheitshalber den Energieverbrauchswert als Eigenschaft des Hauses festlegen, empfiehlt es sich daher, dies im notariellen Kaufvertrag zu regeln. Dort können Regelungen vor deren Abschluss verhandelt, verändert, eingefügt oder entfernt werden. Eine juristisch versierte Beratung dazu ist dringend zu empfehlen.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, vor dem Kauf des Hauses ein Gutachten erstellen zu lassen. Dies mag auf den ersten Blick teuer erscheinen, kann jedoch zahlreiche Mängel aufdecken, die einem Laien wohlmöglich nicht aufgefallen wären. Außerdem hat man mit dem Gutachter unter Umständen einen weiteren Anspruchsgegner, wenn sich nach dem Hauskauf ein Mangel zeigt, den dieser hätte feststellen müssen.

Mit der Feststellung, dass es sich bei der Energieklasse des Hauses um eine Eigenschaft des Hauses und eine Abweichung davon einen Mangel darstellt, ist der Weg zum Rücktritt vom Kaufvertrag oder zur Minderung jedoch noch nicht eröffnet.

Der Käufer muss in einem Gerichtsverfahren auch nachweisen, dass der Verkäufer Kenntnis vom Mangel hatte. Dieser Punkt stellt in vielen Fällen eine große Hürde dar, die nur schwer überwunden werden kann.

Wie kann man einem Verkäufer nachweisen, dass er wusste, dass die Energieklasse unrichtig war? Oder wie kann man einem Verkäufer zumindest nachweisen, dass er hätte wissen müssen, dass die Energieklasse falsch bestimmt war?

Die Beweisführung ist schwierig. Wenn es keine Aussagen des Verkäufers gibt, dass er von dem Mangel wusste, die von einem Zeugen bestätigt werden können oder wenn es keine Schriftstücke gibt, die ein Wissen des Verkäufers nachweisen, wird es schwierig. Natürlich ist auch jeder andere Beweis möglich, meistens ist es aber sehr schwer, dem Verkäufer ein Wissen oder Wissenmüssen nachzuweisen.

Und hier scheitert der Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer häufig, bevor das Gerichtsverfahren erst richtig begonnen hat.

Fazit

Hauskäufer sollten beim Hauskauf nicht an der falschen Stelle sparen. Wir raten dringend dazu, sich vor dem Hauskauf rechtlich beraten zu lassen und auch einen Gutachter mit der Prüfung des Hauses und der Erstellung eines schriftlichen Gutachtens zu beauftragen.