Dürfen Hausverwaltungen Maklerprovision von Vermietern kassieren?

Der Fall

Der Bundesgerichtshof hatte über die Frage zu entscheiden, ob eine Immobilienverwaltung neben ihrer Vergütung für die Hausverwaltung zusätzlich eine Provision für die Vermittlung neuer Mietverträge verlangen darf.

Die Eigentümerin mehrerer Häuser beauftragte eine Firma mit der kompletten Verwaltung von 129 Wohnungen und 134 Garagen – inklusive Abschluss von Mietverträgen in ihrem Namen. Zusätzlich zur monatlichen Verwaltungsvergütung vereinbarten die Parteien, dass die Verwalterin bei jeder Neuvermietung eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten erhalten sollte.

Während der Vertragslaufzeit vermittelte die Beklagte 13 Mietverträge und erhielt hierfür insgesamt 16.815,71 Euro an Provisionen. Nach Beendigung des Vertrags verlangte die Eigentümerin diese Zahlungen zurück, weil sie die Provisionsvereinbarung für gesetzlich unzulässig hielt.

Das Landgericht Krefeld gab der Klage lediglich in Höhe eines von der Beklagten anerkannten Teilbetrags von 149,51 Euro statt und wies die Klage im Übrigen ab. Das Gericht begründete dies mit dem Wohnungsvermittlungsgesetz, das Entgelte (Provisionen) bei der Vermittlung von Wohnungen durch z.B. Verwalter verbietet, dabei allerdings nur Mieter, nicht aber Vermieter schütze.

Auf die Berufung der Klägerin änderte das Oberlandesgericht Düsseldorf das Urteil weitgehend ab und verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung der gesamten erhaltenen Provisionen. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts verbietet § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG auch Provisionsvereinbarungen zwischen einem Wohnungsverwalter und dem Vermieter.

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Beklagten vollständig zurück und bestätigte die Entscheidung des Oberlandesgerichts.

Nach Auffassung des BGH ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG eindeutig: Wer zugleich Wohnungsvermittler und Verwalter einer Wohnung ist, kann für die Vermittlung dieser Wohnung überhaupt keine Provision verlangen. Das gilt nicht nur gegenüber Wohnungssuchenden, sondern ebenso gegenüber dem Vermieter. Eine anderslautende Vereinbarung ist gemäß § 2 Abs. 5 WoVermittG unwirksam. Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden.

Zur Begründung stellte der Bundesgerichtshof maßgeblich auf den Wortlaut des Gesetzes ab. Dieser unterscheide nicht danach, von wem die Provision verlangt werde, es werde kein Unterschied gemacht, ob die Provision mit dem Mieter oder dem Vermieter vereinbart wurde.

Außerdem spreche der systematische Zusammenhang des Wohnungsvermittlungsgesetzes dafür, dass der gesetzliche Provisionsausschluss umfassend gelten solle. Hätte der Gesetzgeber den Ausschluss lediglich auf Ansprüche gegenüber Mietern beschränken wollen, hätte er dies – wie an anderen Stellen des Gesetzes in denen ausdrücklich von „Wohnungssuchenden“ gesprochen wird – ausdrücklich geregelt.

Auch Sinn und Zweck der Vorschrift rechtfertigten keine Einschränkung. Das Wohnungsvermittlungsgesetz soll Mietern helfen, überhöhte oder missbräuchliche Kosten bei der Wohnungssuche zu vermeiden. Würde man zulassen, dass der Vermieter an die Hausverwaltung eine Provision zahlt, würde sie am Ende oft doch der Mieter tragen, weil der Vermieter die Kosten über eine höhere Miete durchreichen würde. Der Mieter wäre wirtschaftlich also dennoch belastet – genau das will das Gesetz verhindern.

Schließlich verwarf der Bundesgerichtshof auch den Einwand, das Verbot verletze die Berufsfreiheit der Wohnungsvermittler. Der Gesetzgeber dürfe die Provisionsmöglichkeiten einschränken, um soziale Ungleichgewichte auf angespannten Wohnungsmärkten zu korrigieren und Mieter zu schützen. Wohnungsvermittlern verblieben weiterhin zahlreiche andere Tätigkeitsfelder, in denen sie rechtmäßig Provisionen oder Vergütungen erzielen könnten.

Immobilienrechtliche Einschätzung

Mit diesem Urteil schafft der Bundesgerichtshof Rechtssicherheit für die Immobilienbranche – allerdings zu Lasten des makelnden bzw. vermittelnden Verwalters, der sein Verwalterhonorar mit Vermietungsprovisionen querfinanziert. Entsprechende Vertragsklauseln sind unwirksam und bereits gezahlte Provisionen können grundsätzlich zurückgefordert werden.

• Für Vermieter bedeutet die Entscheidung, dass bestehende Verwalterverträge auf entsprechende Provisionsregelungen überprüft werden sollten.
• Hausverwaltungen müssen ihre Vertragsgestaltung künftig an die Vorgaben des Bundesgerichtshofs anpassen, um Rückforderungsansprüche zu vermeiden.

Ob im Einzelfall tatsächlich ein Rückzahlungsanspruch besteht oder eine bestimmte Tätigkeit bereits als Wohnungsverwaltung im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes anzusehen ist, hängt jedoch stets von den konkreten Vertragsvereinbarungen und den tatsächlichen Aufgaben des Verwalters ab. Deshalb empfiehlt es sich, bestehende Verträge und mögliche Ansprüche durch eine im Miet- und Immobilienrecht erfahrene Rechtsanwältin prüfen zu lassen.

Für die Vermittlung von Gewerbeimmobilien dürfte die Entscheidung übrigens keine Rolle spielen, da für diese das Wohnungsvermittlungsgesetz keine Anwendung findet.