Haftet der Sondereigentumsverwalter bei Mietausfall und fehlerhafter Betriebskostenabrechnung?

Der Fall

Der Kläger ist Eigentümer mehrerer vermieteter Eigentumswohnungen und Tiefgaragenstellplätze in Berlin und hatte die Beklagte im Zeitraum vom 01.05.2020 bis 30.06.2025 mit der Verwaltung seiner im Sondereigentum stehenden Wohnungen beauftragt. Der Eigentümer verlangte Schadensersatz, weil er der Sondereigentumsverwalterin vorwarf,

• Betriebskostenabrechnungen verspätet oder fehlerhaft erstellt,
• die Miete eines Tiefgaragenstellplatzes nicht ausreichend überwacht,
• eine Funkfernbedienung für den Stellplatz nicht herausgegeben,
• Kontoguthaben nicht ausgezahlt und
• unberechtigte Bankgebühren berechnet zu haben.

Außerdem verlangte der Eigentümer eine Minderung der Verwaltervergütung, korrigierte Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für die Jahre 2023 und 2024, die Herausgabe von Zählerableseprotokollen, elektronischen Ablesedaten und Übergabeprotokollen sowie die gerichtliche Feststellung, dass die Beklagte „für alle Schäden wegen fehlerhaft erfasster und übermittelter Zählerstände hafte“.

Das Urteil

Das Amtsgericht Köpenick wies die Klage ab. Einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Sondereigentumsverwaltungs-Vertrag sah das Gericht nicht, weil der Kläger einen konkreten, zurechenbaren Schaden nicht ausreichend erläutert hatte – insbesondere nicht zum behaupteten Mietausfall: Er trug weder vor, ab wann bei ordnungsgemäßem Verwaltungshandeln hätte gekündigt, neu vermietet oder gerichtlich vorgegangen werden können, noch dass seine Ansprüche gegen den Mieter uneinbringlich seien.

Die Forderungen zur Funkfernbedienung für den Garagenstellplatz, zu angeblich unberechtigten Kostenpauschalen und zu nicht ausgezahlten Kontoguthaben scheiterten ebenfalls daran, dass der Kläger keinen konkreten Schaden oder die behaupteten Guthaben nachvollziehbar belegt hatte. Die ab 2022 von der Bank erhobenen Kontoführungsgebühren beurteilte das Gericht als normale, zulässige Objektkosten, die nicht von der Sondereigentumsverwalterin privat zu tragen sind.

Auch einen Anspruch auf Minderung oder Rückzahlung der Verwaltervergütung lehnte das Gericht ab: In einem Geschäftsbesorgungsvertrag führen Leistungsdefizite nicht automatisch zu weniger Vergütung; ohne nachgewiesenen Schaden gibt es keinen Minderungs- oder Rückzahlungsanspruch, weil keine Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch möglich ist.

Zur Betriebskostenabrechnung und Heizkostenabrechnung stellte das Amtsgericht klar, dass die Beklagte keine Pflicht hat, neue korrigierte Abrechnungen für 2023 und 2024 zu erstellen, solange die richtigen Verbrauchswerte aus der WEG-Jahresabrechnung und vom Messdienstleister noch nicht vollständig vorliegen; eine „Korrektur ins Blaue hinein“ schuldet der Verwalter nicht. Ebenso besteht kein Anspruch gegen die Beklagte auf Herausgabe von Zählerableseprotokollen und elektronischen Ablesedaten, weil diese Unterlagen von der mit der Erfassung beauftragten Abrechnungsfirma zu erstellen sind.

Schließlich betonte das Gericht, dass Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Verbrauchserfassung in erster Linie gegen den Mess- und Abrechnungsdienstleister gerichtet sind: Aus dem Verwaltervertrag folgt nur, dass die Verwalterin die fertigen Abrechnungsergebnisse der WEG-Verwaltung abfragen muss, nicht aber selbst Zählerstände erfassen oder übermitteln muss.

Immobilienrechtliche Einschätzung und Praxishinweis

Die Entscheidung zeigt, dass Wohnungseigentümer gegenüber einem Sondereigentumsverwalter sehr genau darlegen und belegen müssen, welche konkrete Pflichtverletzung vorliegt (z. B. fehlerhafte Mietverwaltung, verspätete Betriebskostenabrechnung, fehlende Reaktion auf Mietrückstände) und welcher konkrete, bezifferbare Schaden dadurch entstanden ist. Pauschale Vorwürfe wie „schlechte Hausverwaltung“ oder „schlechte WEG-Verwaltung“ reichen nicht.

Außerdem muss der Wohnungseigentümer darauf achten, gegen wen er seine Ansprüche richtet: gegen den Messdienstleister, gegen die WEG-Verwaltung, die den Messdienstleister beauftragt hat oder gegen den Sondereigentumsverwalter, der nur mit der Verwaltung des Sondereigentums beauftragt ist.

Das Urteil zeigt auch, dass Wohnungseigentümer bei Konflikten mit Verwaltern (oder Mietern) sehr gut beraten sind, sich frühzeitig an im Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Rechtsanwälte zu wenden, um Ihre Ansprüche konkret und rechtssicher formulieren zu können. Ansonsten bleiben Sie im Zweifel auf Ausständen sitzen und tragen auch noch die Kosten für den zu ihren Ungunsten ausgetragenen Rechtsstreit.